Betriebliche Immobilien beim Unternehmensverkauf

Beim Unternehmensverkauf einer Kapitalgesellschaft stellt sich häufig die Frage wie mit betrieblich genutzten Immobilien zu verfahren ist, die sich im Betriebsvermögen befinden. Macht es Sinn ein Unternehmen mit Immobilie zu verkaufen?

Grundsätzlich gibt es hier drei gebräuchliche Optionen:

• Verkauf mit dem Unternehmen: Die Immobilien werden als Teil des Unternehmens verkauft. Dies ist häufig der Fall, wenn die Immobilien eng mit den betrieblichen Aktivitäten verknüpft sind.
• Sale-and-Lease-Back: Die Immobilien werden verkauft, jedoch langfristig zurückgemietet. Dies kann dem Käufer Flexibilität verschaffen und dem Verkäufer Liquidität zuführen.
• Separater Verkauf: Immobilien und Unternehmen werden getrennt verkauft. Diese Strategie kann sinnvoll sein, wenn die Immobilien nicht zwingend für den Unternehmensbetrieb erforderlich sind.

Welche Möglichkeit am meisten Sinn macht, hängt von der dividuellen Situation ab, die idealerweise gemeinsam mit einem Nachfolgeberater evaluiert wird.

Hier einige Kriterien, die bei der Entscheidungsfindung berücksichtigt werden sollten:

Art der Nutzung und Relevanz für Betrieb

Handelt es sich um eine reine Gewerbeimmobilie oder ein Mischobjekt? Gewerbeimmobilien, die zentral für den Geschäftsbetrieb sind, könnten besser im Unternehmensverkauf enthalten sein. Hier einige praktische Beispiele:

Beispiel: Produktionsbetrieb

Ein Produktionsbetrieb verfügt über eine große Fertigungshalle in zentraler Lage. Der Wert der Immobilie trägt wesentlich zum Gesamtwert des Unternehmens bei. Im Verkaufsprozess wird die Immobilie zusammen mit dem Unternehmen verkauft, um die Produktionsprozesse nicht zu stören.

Beispiel: Einzelhandelsunternehmen

Ein Einzelhandelsunternehmen besitzt mehrere Filialen. Um Flexibilität zu gewinnen, wird ein Sale-and-Lease-Back durchgeführt. Die Immobilien werden verkauft und langfristig zurückgemietet, was Kapital freisetzt und gleichzeitig die Standortnutzung sichert.

Beispiel: IT-Dienstleistungsunternehmen

Ein IT-Dienstleistungsunternehmen besitzt ein modernes Bürogebäude in der Innenstadt. Dieses Gebäude ist gut ausgestattet und optimal für IT-Dienstleistungen geeignet, aber es stellt einen erheblichen Teil des Unternehmensvermögens dar. Da das Unternehmen plant, seine Dienstleistungen zunehmend digital anzubieten und somit weniger Bürofläche benötigt, entscheidet sich das Management für den separaten Verkauf der Immobilie.

Bewertungsdifferenz

Immobilien werden in der Regel als risikoärmer eingestuft als Unternehmen, was höhere Bewertungsfaktoren rechtfertigt. Die Unternehmensbewertung basiert oft auf Ertragswert- oder DCF-Methoden, die primär die ertragsrelevanten Vermögensgegenstände berücksichtigen und zusätzliche Immobilienwerte nicht immer einbeziehen.

Drittverwendungfähigkeit

Wie leicht kann die Immobilie für andere Zwecke genutzt oder vermietet werden? Eine höhere Drittverwendungsfähigkeit kann den separaten Verkauf der Immobilie attraktiver machen. Hier ist insbesondere zu berücksichtigen, welche Preise aktuell marktgerecht angesetzt werden können und wie leicht ein entsprechender Gewerbemieter gefunden werden kann. Hier spielen auch die Mikro- und Makrolage der Immobilie eine wichtige Rolle, sowie die aktuelle Situation auf dem Immobilienmarkt.

Käuferpräferenzen

Käufer bevorzugen oft das Pachten von Betriebsimmobilien statt des Kaufs. Immobilieninvestoren, die sich besser mit den Potenzialen und Risiken von Immobilien auskennen, sind bereit, höhere Preise zu zahlen und akzeptieren dabei geringere Renditen im Vergleich zu Käufern des operativen Geschäfts.

Restnutzungsdauer & Modernisierungsbedarf

Die verbleibende Nutzungsdauer und der Zustand der Immobilie sind wichtige Faktoren. Ältere Gebäude oder solche mit hohem Modernisierungsbedarf könnten z.B. separat verkauft werden, um Renovierungskosten zu vermeiden.

Steuerliche Überlegungen

Beim Share Deal können i.d.R. Steuervorteile realisiert werden. Dies ist ein wichtiger steuerlicher Vorteil beim Verkauf von Kapitalgesellschaften (Hinweis: dies ist keine Steuerberatung).

Fazit

Der Umgang mit betrieblichen Immobilien beim Unternehmensverkauf erfordert eine sorgfältige Analyse und Abstimmung auf die individuellen Gegebenheiten. Es ist ratsam, diese Entscheidungen in enger Zusammenarbeit mit Experten wie Nachfolgeberatern und Steuerberatern zu treffen, um die beste Lösung sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer zu finden. Bei Sigubald Company verfügen wir über umfassende Erfahrungen sowohl im M&A als auch im Immobilienbereich und können Sie bei der Ausgestaltung Ihrer Transaktion unterstützen.

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Simon Seibold
Geschäftsführer

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